杂物房买卖之争

以案说法---李德明律师

房屋买卖是公民最大的财产交易，在诚信缺失的年代，事主应事先多咨询专业人士，或者代为书写买卖合同，可以最大限度地防范风险，让卖房者得到钱，买房者得到房。特别是在产权复杂的集资房买卖有更多的风险。以下是一个真实的案。

大概的案情：

2007年3月2日，经中间人介绍，方某（原告）同意将位于上林县某在建集资建房转让给韦某（被告）。被告支付了原告已付的房款和银行贷款外，另外支付转让费18000元，双方签了房屋转让合同。签合同后，被告向原告依约支付了所有的款项。随后被告按期向上林县某单位交了有关该房和杂物房所有的费用。

该房屋合同转让时是2007年，2008年主体工程竣工，当时杂物房还未分配到户。根据某单位集资建房的规定，每一套集资房都配套一间杂物房。后来杂物房的抽签、付款由中间人代被告办理。在这过程原告不到场也不提任何异议。杂物房抽签确定后，杂物房的排污管道、地板硬化、自来水车库门安装均由被告请人来做和付款。2009年农历正月十六入住并使用房屋和杂物房至纠纷之日。

2007年3月2日购房入住8年多，原告对房屋和杂物房的使用一直没有任何异议。到了2015年4月份，原告突然声称房屋买卖没有包括杂物房，要求被告退出杂物房，原告多次到被告的杂物房阻止被告使用车库。2015年6月9日用红漆在诉争的杂物房门上写“XXX：限你三日内腾出此房，否则后果自负”；2015年7月1日又在被告的杂物房门上钻洞把杂物房的门锁上。被告解锁后原告又于2015年7月3日把杂物房门上的锁眼用铁钉堵住，并于2015年7月6日到杂物房门口烧香诅咒。原告于2015年7月24日再次把杂物房门上的锁眼用铁钉堵上。无奈之下被告报警，110民警当晚找到原告，原告说这是她的杂物房，之前是借给被告使用，并要求被告期限腾房。因房屋买卖是经济纠纷，公安建议双方到法院处理。

原告于年月日向人民法院提出返还原物纠纷之诉，要求答辩人腾空杂物房并交还和要求答辩人支付每月500元占用金。

被告提出如下答辩：

一、被答辩人将在建的集资房及杂物房的指标转让给答辩人，合同合法。双方当事人是在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》和《房地产买卖契约》，是双方真实意思的表示，协议内容没有损毁国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。

二、转让集资房是主合同，转让杂物房是附合同，杂物房的转让，被答辩人已经以自己的行为默认了转让行为。

从法理上杂物房是从合同，要依赖主合同（套房）的存在而存在。本案中的杂物房主要特点在于其附属性，即它不能独立存在，单位没有单独转让杂物房，必须以有套房主合同的存才有杂物房的存在。在本案中根本不存在原告有没有卖杂物房给答辩人之说。本案中很类似于市场上卖牛一样，牵一头牛来已经卖了，难道绳子不包括在一起？况且绳子是答辩人已经交了。

默认是指当事人无言语、文字表示、又无任何积极的行为，以沉默方式进行意思表示。在通常，要约生效以后，承诺的意思表示必须由承诺人明确表示，并把意思表示通知给要约人。因而默认一般不会构成成承诺。但根据法律的有关规定，在特殊情况下，默认是能产生相应的法律效力的。

（1）法律，行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。此处为对合同成立的默认。本案中答辩人交了杂物房的费用并装修使用近八年，被答辩人从来不说，相当于以自己的行为默认了这一事实。

(2)采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。此处为以行为默认了合同的成立。以上的实质行为相当于“默示条款”是对合同所欠缺的内容进行补充，填补合同漏洞体现了当事人意思的要素。

三、双方于2007年3月2日签订转让合同后，被告付清转让款，后来所有的费用包括杂物房的费用是由被答辩人交的。被答辩人提交的房权证和房地产买卖契约都是后来为了办理转户而签的，答辩人没再付款。

四、房屋已经于2010年办理过户手续，杂物房没有办证是因单位规定暂没有办理。

五、答辩人从来没有暂用被答辩人杂物房之说。

答辩人接受房屋和杂物房的整体转让的指标后，已经交付了杂物房的相关费用后，依法享有使用权。被答辩人要求答辩人腾空杂物房并交还和要求答辩人支付每月500元占用金没有法律和事实依据。

六、不办理物权登记并不影响合同效力。

同时，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，答辩人对本案中的杂物房依法享有使用权，原告的诉讼请求没有法律和事实依据。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（一）第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

七、被答辩人违背了公平诚信原则。

在本案中想当初双方订立《房屋转让协议》，是双方真实意思表示，程序和内容都符合法律规定的。从实际的结果上说，也形成了一个“双赢”格局。原告出让“指标”获得了相应的报酬；答辩人付出了转让费和全部集资建房款，得到房屋的等待和期盼也将实现。被答辩人认为诚实守信是社会的基石，是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础。诚实信用原则不仅是合同法的基本原则，也是民事活动的基本原则。但是在本案中原告却违背了这一重要的原则。

请求人民法院在依法查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。答辩人保留另行起诉的权利。

上林县法院开庭审理认为，虽然房屋协议没有约定转让杂物房，但实际上转让指标中包括杂物房，涉诉杂物房当时并没有取得权属证明，根据《中华人民国城市房地产管理法》第三十八条规定，该杂物房不允许转让，故原被告签订的属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原、被告之间转让的杂物房协议无效。

判决：被告应于本案判决生效之日起三十日内将其使用的涉诉杂物腾空给原告，逾期未返还影响使用涉诉杂物房的，被告应自行履行期限届满之日起至返还之日向原告支付占用费，原告的请求支付的500元过高，本院酌情确定第月250元。

被告不服提出上诉，南宁市中级人民法院于2017年5月13日作出终审判决：《（2016）桂01民终1532号民事判决书》

二审认为双方当事人签订的《房屋协议》是在平等、自愿协议的基础上订立，没有违反国家集体或第三人的利益，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效依法应予保护。

《房屋协议》原集资单位，每一集资套房均要求购买杂物房，集资套房与杂物房存一一对应关系，两者均不可分割。签订合同符合双方的初衷，而且多年来被上诉人一直没有提过异议，被上诉人所说的只卖套房不卖杂物房，明显与事实不符，且违反诚信原则，本院不予彩信。一审判决上诉人腾空杂物房给被上诉人，处理欠妥，本院予以纠正。

综上，对上诉人的上诉请求予以支持。

判决如下：

撤销上林法院某号的判决，驳回被上诉人的合部诉讼请求。

随着南宁中院的一锤定音，困扰当事人的因集资房买卖引起的返还原物纠纷一案终于落下了帷幕。虽然购房者最后赢得了官司，但还是因这官司弄得心力憔悴！买房者很后悔当时如果签订房屋买卖合同时有个律师帮把关，也许就没有这个事情的发生，但人生没有后悔两个字！